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부동산을 매입 또는 개발을 위해 해당 토지가 어떤 용도로 사용할 수 있는지, 개발이 가능한지, 행위 제한이 있는지 등을 미리 확인하는 것은 아주 중요합니다.
토지의 용도나 규제 사항을 모르고 매입했다가 건축이 불가능하거나 개발 제한을 받는 경우 큰 손해를 볼 수 있습니다.
이런 큰 손실이 일어나지 않기 위해 국토교통부에서 제공하는 공식 서비스인 토지이용규제정보서비스(토지이음)를 활용하면 특정 토지의 용도지역, 용도지구, 행위 제한 사항 등을 무료로 확인할 수 있습니다.
아래에서 토지이용규제정보서비스를 통해 구입하고자 하는 부동산의 정보를 미리 확인하여 손해 보는 일이 없도록 할 수 있습니다.
토지이용규제정보서비스(토지이음)란?
- 국토교통부에서 운영하는 공식 토지 규제 정보 서비스
- 특정 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 행위 제한 사항 등을 무료로 조회 가능
- 부동산 매매, 건축 허가, 농지 전용, 개발 행위 등을 계획할 때 필수적으로 확인해야 함
부동산 매매나 개발 전에 해당 토지에 대한 규제를 확인할 수 있는 필수 서비스입니다!
토지이용규제정보서비스(토지이음) 이용 방법
토지이용규제정보서비스 홈페이지에서 로그인 및 인증서 없이 주소 입력 또는 지도로 원하는 구역을 검색합니다.
토지이용계획을 확인할 수 있습니다.
🟦 지목
- 전: 밭으로 이용되는 농지 (농작물 재배 가능)
- 답: 논으로 이용되는 농지 (논농사 가능)
- 대지: 건축이 가능한 부지 (주택, 상업시설 등 가능)
- 임야: 산지로 구분되며 개발 제한 가능
- 잡종지: 특정한 용도가 정해지지 않은 땅 (주차장, 공장 등 가능)
✔️ 지목이 대지라도 건축이 무조건 가능하지 않습니다. 용도지역과 추가 규제를 확인해야 합니다.
🟦용도지역 확인
용도지역은 토지가 어떤 용도로 사용가능한지 결정하는 가장 중요한 항목입니다. 법적으로 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다. 그중 도시지역 내에서도 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉩니다.
- 주거지역: 단독, 공동주택 건축 가능 (일반, 제1종, 제2종, 제3종 주거지역 등)
- 상업지역: 상업, 업무시설 건축 가능 (일반, 중심, 유통, 근린상업지역)
- 공업지역: 공장, 산업시설 가능 (일반, 전용, 준공업지역)
- 녹지지역: 공원, 농업 등 자연환경 보호 목적 (자연, 생산, 보전녹지지역)
🟦 용도지구와 용도구역 확인
같은 용도지역이라도 용도지구와 용도구역에 따라 규제가 있을 수 있습니다.
- 용도지구: 미관지구, 방재지구, 경관지구 등 (건축물 디자인, 높이 제한 등)
- 용도구역: 개발제한구역, 자연공원구역, 수변구역 등 (건축 행위 제한)
✔️ 주거지역이라도 경관지구에 속한다면 건물 높이 제한의 규제가 있을 수 있습니다.
🟦 건폐율과 용적률 확인
건폐율과 용적률은 토지에서 건축 가능한 건물의 크기를 정하는데 중요합니다. 건폐율이 높을 경우 건물 바닥 면적을 넓게 할 수 있으며 용적률이 높으면 건물 건축이 가능합니다.
토지이용계획확인서 발급
토지이음에서는 법적 효력이 있는 확인서 발급이 불가능하며 열람만 가능합니다. 법적효력이 있는 공식적인 토지이용계획확인서는 정부24에서 발급 가능합니다.
📌 정부24에서 발급 방법
1️⃣ 정부24 접속 → ‘토지이용계획확인서’ 검색
2️⃣ 신청 페이지에서 해당 토지의 주소 입력
3️⃣ 본인 인증 후 온라인 신청 가능 (방문 발급도 가능)
4️⃣ 발급된 확인서는 법적 효력이 있음
💡 부동산 거래, 건축 허가 등에서 공식적인 증빙 자료로 제출 가능!
토지이용규제정보서비스(토지이음) 활용
✔ 주택 건축 예정이라면?
→ 건폐율과 용적률 확인 필수! (건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지)
✔ 토지를 구입하려면?
→ 개발제한구역(그린벨트)인지 먼저 확인해야 함!
✔ 농지를 구입해서 집을 짓고 싶다면?
→ 농지전용 가능 여부 확인 (농지보전부담금 발생 가능)
✔ 부동산 투자 전에?
→ 향후 도시계획과 규제 변동 가능성 체크 필수!
