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전세계약 만료일이 다가오면서 현재 거주 중인 주택에서 2년만 더 거주하고자 했습니다.
그래서 일단 방법을 몰라 온라인에서 어떻게 하면 연장이 가능한지 찾아보게 되었습니다.
전세 계약갱신청구권에 대해서 알게 되었고 계약 만료일 기준 6개월 전, 그리고 2개월 전에 집주인에게 전세 연장 의사를 문자로 전달했습니다. 문자로 남기면 의사표시의 증거가 기록으로 남는다는 점에서 가장 실용적인 방식이라고 생각했기 때문입니다.
아래에서 계약갱신청구권 행사방법과 임대인이 이를 거절하거나 중도에 해지할 수 있는 경우에 대해 알아볼 수 있습니다.
계약갱신청구권
계약갱신청구권은 임차인(세입자)이 1회에 한해 기존 계약 조건 그대로 2년 연장을 요구할 수 있는 제도입니다.
이는 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 보장되는 법적 권리입니다.
📌 행사 조건
- 행사 가능 기간: 전세 계약 종료일 기준 6개월 전~2개월 전 사이
- 행사 방법: 문자, 전화, 이메일, 내용증명 등
- 기존 조건 유지 원칙: 계약 내용은 동일하며, 보증금 또는 월세는 5% 이내 인상만 허용됩니다.
📌 보장 기간
- 최초 계약 2년 + 계약갱신청구권 행사로 2년 추가
→ 총 최대 4년간 거주 가능
계약갱신청구권 중도 해지
계약이 갱신된 이후 임대인은 임차인의 동의 없이 중도 해지를 할 수 없습니다.
반면, 임차인은 계약 갱신 후라도 중도 해지가 가능합니다.
- 임차인의 해지 가능 조건
→ 언제든지 임대인에게 해지 의사 표시 가능
→ 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 해지 효력 발생
계약갱신청구권 거절 사유
임대인은 원칙적으로 계약갱신청구권을 거절할 수 없으나, 다음의 사유가 사전에 존재할 경우에 한해 거부가 가능합니다.
- 2회 이상 임대료 연체
- 무단 전대 또는 임대차 목적 위반
- 철거 또는 재건축 계획이 있는 경우
- 임대인 또는 직계존비속의 실거주 예정
- 그 외 임대차 지속이 어려운 중대한 사유
※ 단, 이러한 사유는 계약갱신청구권이 행사되기 전에 명확히 존재해야 하며 행사 이후에는 임대인의 일방적인 계약 해지가 불가능합니다.
묵시적 갱신
묵시적 갱신은 계약 종료일이 다가옴에도 임대인과 임차인 모두 별도의 의사표시를 하지 않았을 경우 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 말합니다.
이 경우도 법적 효력이 인정되며 별도의 계약서를 작성하지 않아도 무방합니다.
📌 묵시적 갱신의 특징
- 계약 조건: 기존 계약과 동일
- 계약서 작성 불필요
- 계약갱신청구권과는 별개로 간주됨
→ 묵시적 갱신이 되더라도 계약갱신청구권은 여전히 행사 가능
즉, 계약갱신청구권 없이 묵시적으로 2년을 더 거주한 후 그다음 계약에서 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
묵시적 갱신 상태에서의 중도해지
묵시적 갱신의 경우도 계약갱신청구권과 동일합니다.
- 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고
- 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
반면 임대인은 임차인의 동의 없이는 계약 해지를 할 수 없습니다.
